Покупка квартиры на вторичном рынке: какие документы нужно проверить и как избежать проблем. Когда сделку могут оспорить

Мы с мужем решили купить квартиру на вторичном рынке. Предложений много, но везде квартиру показывают риелторы, а не собственники. Они говорят, что у квартиры хорошая история и все документы уже собраны. Какие риски могут быть в такой покупке?

Основной риск в покупке жилья на вторичном рынке состоит в том, что ваши права на квартиру могут оспорить. Таких ситуаций очень много, вот основные из них: (1) вы купили квартиру, которая досталась продавцу в наследство, но потом объявились другие наследники; (2) один из супругов не дал согласие на продажу; (3) продавца квартиры признали недееспособным в суде; (4) один из собственников был несовершеннолетний, а орган опеки и попечительства не давал согласия на сделку; (5) внезапно появилось отсутствующее лицо, которое ранее было прописано квартире; (6) квартира была предметом судебного разбирательства; (7) продавец нарушил порядок оформления в собственность квартиры, которую приобрел за счет материнского капитала; (8) квартиру продали по поддельному паспорту или доверенности; (9) неправильно оформлена приватизация квартиры. Любую сделку купли-продажи квартиры можно оспорить, и как суд разрешит дело, предугадать трудно.

Состояние квартиры и ее планировка также могут привести к штрафам или денежным тратам. Например, ответственность за незаконную перепланировку лежит на нынешнем владельце квартиры. Даже если работы выполнил прежний владелец, устранять последствия придется вам. Штраф за перепланировку – до 2500 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Кроме того, вы обязаны или узаконить перепланировку, или вернуть квартиру в прежнее состояние. Если этого не сделать, квартиру могут продать с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Однако это крайняя мера, ее применяют, когда все другие меры воздействия на собственника исчерпаны (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 28.04.15 по делу № 33-1993/15). Еще одним расходом может быть незапланированный ремонт. Если вы плохо проверили состояние проводки, водопровода и отопления, ремонт может выйти в сумму, которую вы не планировали.

Перед покупкой нужно проверить все документы и состояние квартиры. Причем сделать это придется именно вам. Не стоит надеяться на регистратора, банк, который выдает кредит на жилье, или страховую компанию, если вы решили оформить титульное страхование. Они проверяют только комплектность документов и их формальное соответствие закону.

Перед покупкой квартиры хочу проверить ее историю. Есть ли единый перечень документов, которые нужно запросить у продавца, а какие из них можно получить самостоятельно?

Для начала установите личность продавца, проверьте дееспособность и право собственности на квартиру. Для этого запросите паспорт, справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, свидетельство о праве собственности и правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и др. Паспорт продавца можно проверить на сайте ФМС («Проверка по списку недействительных российских паспортов»). При этом лучше не покупать квартиру, которая была в собственности продавца менее трех лет. Это связано с тем, что срок давности о признании сделок недействительными составляет один или три года в зависимости от оснований, по которым сделку можно признать недействительной (ст. 181 ГК РФ).

Затем нужно проверить, какие сделки совершались с квартирой ранее. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости. Ее можно получить в отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса. Поскольку важна именно актуальная выписка, сделать это лучше самостоятельно по доверенности от собственника. Из выписки вы узнаете, сколько раз квартиру продавали, дарили, были ли какие-то обременения. Если в ЕГРП нет сведений о квартире, значит, после приватизации с ней никаких сделок не совершалось. Поскольку сведения о сделках стали вносить в ЕГРП только с 31.01.98, лучше проверить сведения до указанной даты в местной администрации или в БТИ. Информацию о квартире можно получить на сайте Росреестра («Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line»).

Если квартира приобретена в браке, то второй супруг имеет на нее право независимо от того, на кого она оформлена. В этом случае вам нужно получить согласие супруга на продажу квартиры. Даже если сейчас супруги разведены, но квартиру покупали в браке, второй супруг может заявить о своих правах на ее часть. Чтобы проверить семейное положение, обратитесь вместе с продавцом в органы ЗАГС.

Если в квартире есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, нужно получить согласие на сделку органов опеки и попечительства. Причем разрешение нужно, даже если у несовершеннолетних детей есть родители. Разрешение или отказ можно оспорить (п. 3 ст. 21 закона от 24.04.08 № 48-ФЗ). Сделки по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, нужно нотариально удостоверять (п. 2 ст. 30 закона от 21.07.97 № 122-ФЗ).

Перед покупкой убедитесь, что в квартире нет зарегистрированных лиц. Для этого нужно взять выписку из домовой книги. Лучше брать архивную выписку, так как в ней указаны все лица, когда-либо зарегистрированные в квартире, в том числе выбывшие. К таким лицам относятся отбывающие срок лишения свободы, безвестно отсутствующие и др. Получить архивную выписку можно по доверенности от собственника. Перед покупкой обязательно проконтролируйте, чтобы в квартире не осталось прописанных лиц.

Чтобы избежать дополнительных расходов, запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и квартплате. Убедиться в отсутствии перепланировки поможет кадастровый паспорт.

Покупаю квартиру на вторичном рынке. Риелтор сказал, что собственник не сможет присутствовать на сделке и оформлять документы будем по доверенности. Стоит ли покупать квартиру в этом случае и как можно проверить доверенность?

Перед сделкой лучше все-таки познакомиться с собственником, проверить его паспорт, а также снять с него копию. Приобретать квартиру по доверенности крайне нежелательно. Основные риски такой покупки можно разделить на четыре группы: (1) продавать квартиру могут по поддельной доверенности; (2) доверенность можно в любой момент отозвать; (3) нотариус не может надлежащим образом проверить дееспособность доверителя и доверенного лица; (4) действие доверенности прекращается со смертью доверителя (ст. 188 ГК РФ). Причем суд признает сделку недействительной, даже если вы не знали о смерти собственника, поскольку его правоспособность прекращается смертью независимо от того, знали вы об этом или нет (апелляционное определение Московского городского суда от 22.09.15 по делу № 33-33926/2015).

Если вы все-таки решили купить квартиру, нужно обязательно проверить доверенность. В подлинной доверенности должны быть указаны: данные о доверителе и доверенном лице (серия и номер его паспорта, Ф.И.О., место прописки и дата его рождения), адрес отчуждаемого объекта, дата доверенности, подпись лица, выдавшего доверенность, нотариальная печать и удостоверительная надпись. Если в доверенности не указан срок действия или написано, что она действует бессрочно, она будет сохранять силу в течение года со дня ее совершения (ст. 186 ГК РФ).

Также вам нужно узнать, не отозвана ли доверенность. Проверить это можно на официальном сайте газеты «Коммерсантъ» в разделе «Объявления о несостоятельности». Также можно обратиться к реестру отмененных доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Для поиска нужно указать дату удостоверения доверенности и реестровый номер. Полностью быть уверенным в подлинности доверенности можно только после обращения к нотариусу, который ее выдал. Вы получите сведения о том, действительно ли доверенность была выдана, действует ли она или отозвана доверителем.

Я проверил все документы перед сделкой. В случае судебного спора могут ли у меня отобрать квартиру? Признает ли меня суд добросовестным приобретателем?

Суд признает вас добросовестным приобретателем, если квартира куплена по возмездной сделке и вы не знали и не могли знать о том, что продавец – не законный собственник (ст. 302 ГК РФ). Чтобы суд признал вас добросовестным приобретателем, недостаточно запросить только выписку из ЕГРП. Нужно предпринять меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. То есть на вас накладываются дополнительные обязанности по проверке сделки, и не нужно полагаться только на реестр. Например, суд не признал покупателя добросовестным, так как договор купли-продажи заключен по явно заниженной цене (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.08 № 126).

Вас могут признать добросовестным приобретателем только при условии, что сделка, по которой вы приобрели квартиру, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным продавцом (совместное постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.10). Если в отношении имущества ведется судебный спор, лучше узнать об этом заранее. Например, суд не признает добросовестным лицо, которое приобрело квартиру, по которой шел судебный спор, если судебные акты размещались на официальном сайте суда и были общедоступными (постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.11 № 15293/10 по делу № А65-26510/2009-СГ3-12). Однако в другом деле суд признал приобретателя добросовестным, несмотря на то, что на момент заключения договора купли-продажи шло судебное разбирательство. Информация освещалась лишь в местных и региональных средствах массовой информации, не относящихся к числу общеизвестных и доступных изданий, признанных официальными действующим законодательством, тогда как ответчик по виндикационному иску находился в Москве (постановление ФАС Центрального округа от 12.07.10 по делу № А35-4704/2009).

Решили купить квартиру в ипотеку, после нескольких просмотров выбрали объект. Риелтор приглашает заключить предварительный договор и внести аванс, после этого они начнут собирать документы для одобрения объекта банком. Как происходит эта процедура?

Предварительный договор – самый надежный способ обеспечить заключение основного договора. Его можно заверить у нотариуса. Если продавец откажется от продажи, покупатель вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (ст. 445 ГК РФ). Если сделка сорвется из-за отказа банка одобрить объект, аванс вам должны вернуть. Это условие лучше сразу прописать в договоре (ст. 429 ГК РФ). Обязательно укажите данные о квартире. К ним относятся адрес квартиры, кадастровый номер, общая и жилая площадь, количество комнат в квартире, этаж и другие детали, которые помогут ее идентифицировать. Укажите, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений. Зафиксируйте цену договора, причем лучше указывать полную цену, избегая мошеннических схем, так как из-за низкой цены сделки суд может не признать вас добросовестным приобретателем. Продавец может настаивать на снижении цены в договоре, чтобы не платить налог. До этого года, если собственник владел квартирой менее трех лет и не хотел платить налог, стороны прописывали в договоре сумму до 1 млн рублей. Если доход не превышает эту сумму, то продавец не платит налог, а если превышает – платит с большей суммы (ст. 220 НК РФ). Но с 1 января 2016 года налог нужно платить с кадастровой стоимости (ст. 217.1 НК РФ), поэтому серые схемы уже не помогут. Правила касаются только объектов, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

В договоре укажите паспортные данные сторон, телефон и адрес электронной почты. Отдельным пунктом можно прописать порядок передачи квартиры покупателю. Перечислите документы, которые подтверждают право собственности продавца и их реквизиты. В начале сделки у продавца может не быть всех документов, но в обязательном порядке нужно ознакомиться и зафиксировать в договоре реквизиты свидетельства о регистрации права собственности, правоустанавливающих документов на квартиру и паспортные данные продавца.

Распределите расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и др. Обязательно укажите срок, в который нужно заключить основной договор. Если его не указывать, договор нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Фото из открытых источников.